Het netwerk iad Frankrijk publiceert elk jaar een maximumtarievenlijst, geen vaste tarieven. Deze nuance verandert de interpretatie van de weergegeven percentages en bemoeilijkt directe vergelijkingen met traditionele agentschappen of online platforms. Voor een verkoper of koper die de werkelijke kosten van een transactie in 2026 wil anticiperen, is het begrijpen van de mechaniek van deze tarievenlijst een voorwaarde voor elke onderhandeling.
Maximale honoraria iad: een degressieve schaal, geen uniek tarief
De officiële tarievenlijst van iad Frankrijk, toegankelijk op de website van het netwerk, werkt met verkoopprijssegmenten. De aangegeven percentages zijn maxima inclusief btw, wat betekent dat de iad-adviseur een lager tarief kan toepassen afhankelijk van het ondertekende mandaat.
De degressieve structuur volgt een eenvoudige logica: hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage. Voor onroerend goed dat tot 19.999 euro wordt verkocht, voorziet de tarievenlijst in een forfait van 10.000 euro inclusief btw. Tussen 100.000 en 319.999 euro daalt het maximale tarief geleidelijk van 8,4 % naar 7 % inclusief btw. Van 320.000 tot 699.999 euro gaat het naar 6 % inclusief btw. Boven de 700.000 euro valt het plafond naar 5 % inclusief btw.
Deze tarievenlijst betreft alleen de klassieke vastgoedverkoop. Het sluit expliciet bedrijfsonroerend goed, winkels, huurrechten, VEFA en VIR uit. Een punt dat veel vergelijkende artikelen vergeten te vermelden, terwijl het de vergelijkingsbasis met andere netwerken verandert.
De honoraria zijn voor rekening van de verkoper, tenzij anders bepaald in het mandaat. In de praktijk toont een vergelijking die de tarievenlijst van iad 2026 beschrijft, dat het onderscheid tussen honoraria voor de verkoper en de koper direct invloed heeft op de berekening van de notariskosten voor de koper.
Tariefpositionering iad ten opzichte van traditionele agentschappen en online platforms
De cijfers van de officiële tarievenlijst weerspiegelen niet de daadwerkelijk gehanteerde honoraria. Volgens een vergelijking van makelaarskosten gepubliceerd in augustus 2026, bevinden netwerken van mandatarissen zoals iad of Capifrance zich in de praktijk in een bereik van 3,5 % tot 5 % inclusief btw voor transacties die in 2025-2026 zijn afgesloten.
Om een concreet idee te geven uit dezelfde vergelijking: voor een onroerend goed van 150.000 euro ligt het geconstateerde tarief rond de 4,5 %. Bij 300.000 euro daalt het naar ongeveer 3,8 %. Bij 500.000 euro gaat het naar ongeveer 3,5 %. Deze effectieve tarieven liggen aanzienlijk onder de maxima die in de officiële tarievenlijst zijn weergegeven.
Daarentegen liggen traditionele fysieke agentschappen rond de 4,5 tot 5,5 % inclusief btw op nationaal gemiddelde in dezelfde periode. Het verschil bestaat, maar het verkleint zich bij onroerend goed met hoge prijzen, waar traditionele agentschappen ook degressieve tarieven hanteren.
Online agentschappen (Hosman, Homki, Imop) werken volgens een ander model: vast forfait of verlaagd percentage, soms onder de 3 %. Hun prijsbelofte is agressiever, maar de inbegrepen diensten verschillen. Een laag forfait kan het verzorgen van bezoeken, de onderhandeling of de begeleiding tot de handtekening bij de notaris uitsluiten.
Wat de ruwe vergelijking van percentages niet zegt
Een tarief van iad vergelijken met een forfait van Homki is als het vergelijken van twee verschillende diensten. Drie variabelen verdienen het om gecontroleerd te worden voordat je een conclusie trekt:
- De reikwijdte van het mandaat: een eenvoudig mandaat laat de mogelijkheid open om direct te verkopen, een exclusief mandaat niet. De commissie die door de agent wordt geaccepteerd, hangt vaak af van het type mandaat dat is ondertekend.
- De inbegrepen diensten in de honoraria: schatting, professionele foto’s, publicatie op portalen, juridische begeleiding. Sommige netwerken brengen extra kosten in rekening voor diensten.
- De verantwoordelijkheid voor de honoraria (verkoper of koper): wanneer de kosten voor rekening van de koper zijn, worden ze opgenomen in de berekening van de overdrachtsrechten, wat de uiteindelijke rekening verhoogt.
Verhuurkosten iad: een kader dat door de ALUR-wetgeving is beperkt
De tarievenlijst van iad beperkt zich niet tot verkoop. Bij verhuur past het netwerk honoraria toe die zijn gereguleerd door de ALUR-plafonds, net als elke vastgoedprofessional. Deze plafonds variëren afhankelijk van de geografische zone van het onroerend goed en worden uitgedrukt in euro’s per vierkante meter woonoppervlak.
In 2026 blijven de plafonds voor de huurder vastgesteld bij decreet. De zeer gespannen zones (Parijs en naburige gebieden) passen het hoogste plafond toe, terwijl de niet-spannen zones aanzienlijk lagere bedragen weergeven. Het aandeel van de eigenaar blijft vrij.
iad toont een gemiddeld tarief van 3,4 % exclusief btw op de verkoop, volgens de communicatie van het netwerk. Dit cijfer komt overeen met een gemiddelde die is vastgesteld over alle transacties, niet met een gegarandeerd tarief. De ervaringen in het veld verschillen op dit punt: sommige adviseurs hanteren tarieven die dicht bij het maximale tarief liggen, terwijl anderen naar beneden onderhandelen om een exclusief mandaat te verkrijgen.
Verplichting tot het tonen van honoraria: wat de regelgeving in 2026 zegt
Sinds de beschikking van 26 januari 2022 die die van 10 januari 2017 wijzigt, moet elke vastgoedprofessional zijn honoraria zichtbaar en leesbaar tonen, zowel in de etalage als op zijn website. Deze verplichting geldt ook voor iad-adviseurs, zelfs als zij geen fysieke etalage hebben.
De tarievenlijst moet aangeven of de honoraria voor rekening van de verkoper of de koper zijn, en de bedragen inclusief btw vermelden. Op vastgoedadvertenties moet de prijs inclusief honoraria worden weergegeven met de details van het bedrag van de kosten. Een verkoper die een iad-advertentie raadpleegt, moet dus onmiddellijk het aandeel van de honoraria in de weergegeven prijs kunnen identificeren.
Deze regelgevende transparantie is een concreet vergelijkingsmiddel. Voordat je een mandaat ondertekent, blijft het de meest effectieve voorzorgsmaatregel om te controleren of de weergegeven tarievenlijst overeenkomt met de voorwaarden die in het mandaat zijn voorgesteld, ongeacht het gekozen netwerk.
De tarievenlijst iad 2026 blijft competitief in het segment van netwerken van mandatarissen, met effectieve tarieven die vaak lager zijn dan de weergegeven maxima. De vergelijking met traditionele agentschappen of online platforms beperkt zich niet tot een percentage: het type mandaat, de inbegrepen diensten en de verdeling van de honoraria tussen verkoper en koper wegen even zwaar als het bruto tarief in de uiteindelijke kosten van een transactie.