Een niet-bouwgrond kopen om er een boomgaard, een recreatieruimte of gewoon om een familie-erfgoed te behouden, vereist een bezoek aan de notaris. Het bedrag van de transactie is vaak bescheiden, soms enkele duizenden euro’s, maar de bijkomende kosten wegen relatief zwaarder dan bij een klassieke vastgoed aankoop. Begrijpen waaruit deze kosten bestaan, helpt om onaangename verrassingen te vermijden op het moment van het ondertekenen van de authentieke akte.
Verhoging van de overdrachtsbelasting sinds 2025: wat verandert er voor niet-bouwgrond
Een niet-bouwgrond verkocht tussen particulieren valt onder het fiscale regime van de oude wetgeving. De overdrachtsbelasting (DMTO) vormt het grootste deel van de notariskosten. Sinds de begrotingswet voor 2025 kunnen de departementen hun aandeel in deze belasting verhogen van 4,50 % naar 5,00 %, voor akten die worden gesloten tussen april 2025 en maart 2028.
In de praktijk bereikt het totale tarief van de registratierechten ongeveer 6,32 % in de departementen die deze verhoging hebben goedgekeurd, wat de meeste van hen zijn. Voor een niet-bouwgrond voelt deze verhoging van ongeveer 0,5 punt des te zwaarder aan, omdat de aankoopprijs laag blijft: op een perceel van enkele duizenden euro’s vertegenwoordigt elk half punt een aanzienlijke relatieve meerkost.
Kopers die van plan zijn het terrein te gebruiken voor een toekomstig project van een hoofdverblijfplaats hebben echter een hefboom. De hervorming van 2025 voorziet dat eerste kopers van hun hoofdverblijfplaats zijn vrijgesteld van de departementale verhoging, zelfs in de departementen die voor het tarief van 5 % hebben gekozen.
Controleer uw geschiktheid bij de notaris vóór de ondertekening kan dus de rekening verlagen. Degenen die de notariskosten voor niet-bouwgrond uiteenzetten, herinneren er bovendien aan dat dit onderscheid tussen eerste koper en patrimoniale investeerder de uiteindelijke berekening aanzienlijk verandert.
Notariskosten voor een goedkope grond: de val van het aflopende tarief
De notariskosten zijn gereguleerd door een nationaal aflopend tarief. Hoe hoger de prijs van het goed, hoe lager het toegepaste tarief per schijf. Bij een niet-bouwgrond die voor een lage prijs wordt verkocht, bevinden we ons in de hogere schijven van het tarief.
- Van 0 tot 6.500 euro: het tarief van de notariskosten wordt toegepast op het hoogste niveau van de tabel, wat zwaar weegt in verhouding tot de totale prijs.
- Van 6.500 tot 17.000 euro: het tarief daalt, maar blijft aanzienlijk hoger dan dat van de hogere schijven.
- Boven de 60.000 euro: het tarief valt naar het laagste niveau, maar zeldzaam zijn de niet-bouwgronden die dit bedrag bereiken.
Voor een terrein van 5.000 euro kunnen de notariskosten alleen al enkele honderden euro’s bedragen. Voeg de overdrachtsbelasting en de kosten toe, en het totale percentage van de kosten ten opzichte van de aankoopprijs stijgt gemakkelijk boven de 15 %, terwijl een klassiek vastgoed rond de 7 tot 8 % ligt. Dit onevenwicht verrast vaak kopers die rekenen op marginale kosten.
Kosten en bijkomende kosten die niet over het hoofd mogen worden gezien
De kosten dekken de uitgaven die de notaris heeft gemaakt om de benodigde documenten voor de verkoop te verkrijgen: kadastrale uittreksels, hypotheekstatus, stedenbouwkundig attest. Hun bedrag is relatief vast, ongeacht de waarde van de grond. Bij een transactie met een lage prijs verhogen ze nog de proportionele rekening.
De bijdrage voor onroerend goed veiligheid, betaald aan de dienst voor vastgoedpubliciteit, komt daar ook bij. Deze wordt berekend op de verkoopprijs met een minimum dat niet kan worden verminderd. Voor een niet-bouwgrond van lage waarde maakt dit vaste minimum de notariskosten structureel hoog in percentage.
Niet-bouwgrond en btw: wanneer de verkoper een professional is
De meeste transacties op niet-bouwgronden gebeuren tussen particulieren, met toepassing van de klassieke overdrachtsbelastingen. De situatie verandert wanneer de verkoper een professional is die aan de btw is onderworpen.
Wanneer een vastgoedhandelaar of een ontwikkelaar een niet-bouwgrond doorverkoopt, kan de verkoop onderworpen zijn aan btw op de totale prijs. De overdrachtsbelasting gaat dan naar het verlaagde tarief, wat de totale kosten van de aankoop aanzienlijk verlicht.
Het regime hangt af van de exacte status van de verkoper en de aard van de transactie. Het stellen van de vraag aan de notaris bij de belofte van verkoop helpt om dit punt te verduidelijken.
Omgekeerd, een particulier die een terrein verkoopt dat hij lang geleden heeft verworven, brengt geen btw in rekening. De koper draagt dan de volledige registratierechten tegen het volle tarief, verhoogd in de betrokken departementen sinds 2025.
Voorafgaande controles door de notaris: wat de dienst werkelijk dekt
De rol van de notaris wordt vaak gereduceerd tot een stempel op een verkoopakte. Voor een niet-bouwgrond dekt zijn tussenkomst echter specifieke controles die een deel van de kosten rechtvaardigen.
- De raadpleging van het Lokale Stedenbouwkundig Plan (PLU) om de classificatie van de grond als natuurgebied, landbouwgebied of andere niet-bouwzone te bevestigen.
- De controle van eventuele servituten (doorgang, netwerken, voorkeursrecht van de SAFER voor landbouwgronden).
- Het verkrijgen van het stedenbouwkundig attest, dat de regels voor het perceel specificeert en mogelijke beperkingen in verband met natuurlijke risico’s kan onthullen.
- De controle van de eigendomsoorsprong over de laatste dertig jaar om de overdrachtketen te beveiligen.
Deze stappen kosten tijd en genereren vaste kosten. Voor een niet-bouwgrond blijft de kostprijs van deze controles gelijk aan die van een bouwgrond, terwijl de verkoopprijs doorgaans veel lager is. Dit is de belangrijkste reden waarom het percentage van de kosten onevenredig lijkt.
Onderhandelen over de honoraria: een beperkte marge
De notaris kan een korting geven op zijn kosten, binnen de door de regelgeving vastgestelde limiet. Deze korting geldt alleen voor het deel dat boven de 150.000 euro uitkomt, wat het onbruikbaar maakt voor de overgrote meerderheid van de niet-bouwgronden. De enige variabele die kan worden aangepast, blijft de onderhandeling over eventuele aanvullende advieskosten, als de notaris aparte diensten in rekening brengt buiten de verkoopakte zelf.
De zwaarste post, de overdrachtsbelasting, is niet onderhandelbaar. Deze hangt af van het departement en de status van de koper. Voor het ondertekenen is het in ieders belang om de notaris om een gedetailleerde simulatie per regel te vragen, in plaats van een globaal percentage dat de werkelijkheid van elke component verbergt.