Den Kauf eines nicht bebaubaren Grundstücks zur Errichtung eines Obstgartens, eines Freizeitbereichs oder einfach zur Bewahrung eines Familienerbes erfordert einen Besuch beim Notar. Der Betrag der Transaktion ist oft bescheiden, manchmal nur einige tausend Euro, aber die Nebenkosten wiegen im Verhältnis schwerer als bei einem klassischen Immobilienkauf. Das Verständnis ihrer Zusammensetzung hilft, unangenehme Überraschungen beim Unterzeichnen der Urkunde zu vermeiden.
Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 2025: Was sich für ein nicht bebaubares Grundstück ändert
Ein nicht bebaubares Grundstück, das zwischen Privatpersonen verkauft wird, unterliegt dem Steuersystem für Altimmobilien. Die Grunderwerbsteuer (DMTO) stellt den größten Teil der Notarkosten dar. Seit dem Haushaltsgesetz für 2025 können die Departements ihren Anteil an dieser Steuer von 4,50 % auf 5,00 % erhöhen, für Urkunden, die zwischen April 2025 und März 2028 abgeschlossen werden.
In der Praxis erreicht der Gesamtsatz der Registrierungsgebühren etwa 6,32 % in den Departements, die diese Erhöhung beschlossen haben, was die Mehrheit von ihnen ausmacht. Für ein nicht bebaubares Grundstück ist diese Erhöhung um etwa 0,5 Punkte umso spürbarer, da der Kaufpreis niedrig bleibt: Bei einem Grundstück für einige tausend Euro stellt jeder halbe Punkt einen signifikanten relativen Mehrkosten dar.
Käufer, die planen, das Grundstück für ein zukünftiges Projekt eines Hauptwohnsitzes zu nutzen, haben jedoch einen Hebel. Die Reform 2025 sieht vor, dass Erstkäufer, die ihren Hauptwohnsitz erwerben, von der Erhöhung der Departementssteuer befreit sind, selbst in den Departements, die sich für den Satz von 5 % entschieden haben.
Die Überprüfung der Berechtigung beim Notar vor der Unterzeichnung kann daher die Rechnung reduzieren. Diejenigen, die die Notarkosten für nicht bebaubare Grundstücke aufschlüsseln, erinnern auch daran, dass diese Unterscheidung zwischen Erstkäufer und Vermögensinvestor die endgültige Berechnung erheblich beeinflusst.
Notarkosten für ein günstig gelegenes Grundstück: Die Falle der degressiven Gebührenordnung
Die Notarkosten sind durch eine nationale degressive Gebührenordnung geregelt. Je höher der Preis des Objekts, desto geringer ist der angewandte Satz pro Stufe. Bei einem günstig verkauften nicht bebaubaren Grundstück befindet man sich in den oberen Stufen der Gebührenordnung.
- Von 0 bis 6.500 Euro: Der Satz der Gebühren wird auf dem höchsten Niveau der Gebührenordnung angewendet, was im Verhältnis zum Gesamtpreis schwer ins Gewicht fällt.
- Von 6.500 bis 17.000 Euro: Der Satz sinkt, bleibt aber deutlich höher als der der oberen Stufen.
- Über 60.000 Euro: Der Satz fällt auf das niedrigste Niveau, aber nur wenige nicht bebaubare Grundstücke erreichen diesen Betrag.
Bei einem Grundstück für 5.000 Euro können die Gebühren allein mehrere Hundert Euro betragen. Fügen Sie die Grunderwerbsteuer und die Auslagen hinzu, und der Gesamtanteil der Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis steigt leicht über 15 %, während ein klassisches Immobilienobjekt bei etwa 7 bis 8 % liegt. Dieses Ungleichgewicht überrascht oft Käufer, die mit marginalen Kosten rechnen.
Auslagen und Nebenkosten nicht vernachlässigen
Die Auslagen decken die Kosten ab, die der Notar für die Beschaffung der erforderlichen Dokumente für den Verkauf aufbringt: Katasterauszüge, Grundbuchauszug, Baugenehmigung. Ihr Betrag ist relativ fest, unabhängig vom Wert des Grundstücks. Bei einer Transaktion zu einem niedrigen Preis erhöhen sie noch die proportionale Rechnung.
Der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr, der an den Dienst für die Grundstückswerbung gezahlt wird, kommt ebenfalls hinzu. Er wird auf den Verkaufspreis berechnet, mit einem nicht reduzierbaren Minimum. Für ein nicht bebaubares Grundstück von geringem Wert führt dieses feste Minimum dazu, dass die Notarkosten prozentual strukturell hoch sind.
Nicht bebaubares Grundstück und Mehrwertsteuer: Wenn der Verkäufer ein Profi ist
Die Mehrheit der Transaktionen über nicht bebaubare Grundstücke erfolgt zwischen Privatpersonen, wobei die klassischen Grunderwerbsteuern Anwendung finden. Der Fall ändert sich, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiger Profi ist.
Wenn ein Grundstückshändler oder ein Entwickler ein nicht bebaubares Grundstück verkauft, kann der Verkauf der Mehrwertsteuer auf den Gesamtpreis unterliegen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann auf den ermäßigten Satz, was die Gesamtrechnung der Erwerbskosten erheblich entlastet.
Das Regime hängt vom genauen Status des Verkäufers und der Art der Transaktion ab. Die Frage bereits beim Verkaufsversprechen an den Notar zu stellen, hilft, diesen Punkt zu klären.
Im Gegensatz dazu erhebt eine Privatperson, die ein Grundstück verkauft, das sie vor langer Zeit erworben hat, keine Mehrwertsteuer. Der Käufer trägt dann die gesamten Registrierungsgebühren zum vollen Satz, die in den betroffenen Departements seit 2025 erhöht wurden.
Vorabprüfungen des Notars: Was die Dienstleistung wirklich abdeckt
Die Rolle des Notars wird oft auf einen Stempel auf einem Verkaufsakt reduziert. Bei einem nicht bebaubaren Grundstück umfasst sein Eingreifen jedoch spezifische Überprüfungen, die einen Teil der Auslagen rechtfertigen.
- Die Konsultation des lokalen Bebauungsplans (PLU), um die Einstufung des Grundstücks als Natur-, Landwirtschafts- oder andere nicht bebaubare Zone zu bestätigen.
- Die Überprüfung möglicher Dienstbarkeiten (Durchgang, Netzwerke, Vorkaufsrecht der SAFER für landwirtschaftliche Grundstücke).
- Die Beschaffung des Baugenehmigungszertifikats, das die geltenden Regeln für das Grundstück präzisiert und mögliche Einschränkungen aufgrund natürlicher Risiken aufdecken kann.
- Die Kontrolle der Eigentumsherkunft der letzten dreißig Jahre zur Sicherung der Übertragungskette.
Diese Schritte benötigen Zeit und verursachen feste Kosten. Bei einem nicht bebaubaren Grundstück bleibt der Preis für diese Überprüfungen identisch mit dem eines Baugrundstücks, während der Verkaufspreis in der Regel deutlich niedriger ist. Das ist der Hauptgrund, warum der Anteil der Kosten unverhältnismäßig erscheint.
Honorare verhandeln: Ein begrenzter Spielraum
Der Notar kann einen Rabatt auf seine Gebühren gewähren, innerhalb der von der Regulierung festgelegten Grenzen. Dieser Rabatt gilt nur für den Teil, der 150.000 Euro übersteigt, was ihn für die überwiegende Mehrheit der nicht bebaubaren Grundstücke unpraktisch macht. Die einzige variable Anpassungsmöglichkeit bleibt die Verhandlung über eventuelle zusätzliche Beratungshonorare, falls der Notar separate Dienstleistungen vom Verkaufsakt selbst berechnet.
Der größte Posten, die Grunderwerbsteuer, ist nicht verhandelbar. Er hängt vom Departement und dem Status des Käufers ab. Vor der Unterzeichnung ist es ratsam, den Notar um eine detaillierte Simulation Zeile für Zeile zu bitten, anstatt um einen globalen Prozentsatz, der die Realität jeder Komponente verschleiert.