De productie van hypotheekleningen is in 2024 gedaald, en deze krimp verandert de hiërarchie van prioriteiten voor elke vastgoedprojectdrager. Het succesvol kopen of investeren in onroerend goed hangt niet langer af van het vinden van de perfecte woning, maar van de soliditeit van de financiële constructie, de beheersing van de nieuwe regelgeving en de nauwkeurige afstemming van het renovatiebudget.
Opstellen van het hypotheekdossier: de criteria die een bancaire beslissing beïnvloeden
De nominale rente is niet langer de bepalende variabele. Met de krimp van de productie van nieuwe leningen die door de Banque de France in 2024 is waargenomen, filteren kredietverstrekkers meer op het risicoprofiel dan op het geleende bedrag.
We raden aan om de voorbereiding te concentreren op drie hefboomfactoren die zelden samen worden afgewogen:
- Het resterende inkomen na schulden weegt nu zwaarder dan de enige schuldenlast. Een bank accepteert een iets hogere ratio als het resterende inkomen ver boven de interne minimumgrens ligt die zij toepast.
- De delegatie van de kredietverzekeringspremie genereert een aanzienlijke kostenverschil over de looptijd van de lening. Het vergelijken van groepscontracten en individuele contracten vóór de ondertekening van de compromis, en niet erna, voorkomt verlies van onderhandelingsmacht.
- De stabiliteit van de inkomsten over de laatste twee jaar weegt zwaarder dan een recente verhoging. Banken passen vaak een gemiddelde toe, wat nadelig is voor profielen met variabele inkomsten, zelfs als het laatste boekjaar uitstekend is.
Verschillende bronnen verzamelen de ontwikkelingen op de kredietmarkt en de lopende regelingen. We volgen regelmatig de site samhweb.org over onroerend goed om analyses over de leenvoorwaarden en prijsontwikkelingen te combineren.
Energie-audit en thermische doorlatendheid: de werkelijke acquisitiekosten berekenen
Het kopen van een woning met een classificatie F of G tegen een verlaagd tarief blijft een levensvatbare strategie, op voorwaarde dat men aankoopprijs en energiekosten niet door elkaar haalt. De huurrestricties op deze woningen worden strenger, en het renovatiebudget bepaalt de werkelijke rendabiliteit van de operatie.
Sinds 1 januari 2024 vereist elke omvangrijke renovatie die via MaPrimeRénov’ wordt gefinancierd, de inschakeling van een erkende begeleider (“Mon Accompagnateur Rénov'”). Deze verplichting verlengt de tijdlijn met enkele weken en genereert een begeleidingskost die vanaf het voorlopige budget moet worden meegenomen.
Drie veelvoorkomende fouten bij het renovatiebudget
De eerste is het schatten van de werkzaamheden op basis van gedeeltelijke offertes (bijvoorbeeld alleen isolatie) zonder ventilatie, verwarming en timmerwerk in een samenhangend pakket op te nemen. Een DPE stijgt niet met één enkele behandelde post.
De tweede fout betreft de tijdlijn. Een totale renovatie neemt vaak meerdere maanden in beslag tussen de initiële audit en de oplevering van de werkzaamheden. In die tijd genereert het onroerend goed geen huur als u van plan bent het te verhuren.
De derde is het verwaarlozen van de doorverkoop. Een gerenoveerd pand op niveau C of B verkoopt sneller en met een lagere korting dan een pand dat simpelweg van G naar E is gegaan, dat nog steeds blootstaat aan toekomstige beperkingen.
Toeristisch meubilair en de wet Le Meur: het regelgevingsrisico dat in 2024 moet worden meegenomen
De wet Le Meur van 19 november 2024 heeft de fiscale en administratieve omgeving van gemeubileerde toeristische verhuur gewijzigd. Deze tekst betreft niet alleen de grote steden: hij geeft gemeenten nieuwe bevoegdheden om seizoensverhuur op hun grondgebied te reguleren, te beperken of te conditioneren.
Een investeringsverhuur in gemeubileerde toeristische woningen moet nu een scenario voor regelgevende exit omvatten. Als de gemeente haar regels na uw aankoop verstrengt, kan uw rendement instorten zonder eenvoudige rechtsmiddelen. We merken dat veel investeerders dit risico onderschatten omdat ze redeneren met het eerdere fiscale kader.
Letpunten voor een aankoop gericht op seizoensverhuur
Controleer het geldende gemeentelijke reglement en de recente besluiten van de gemeenteraad over gemeubileerde toeristische woningen. Sommige gemeenten hebben al quota of compensatieverplichtingen ingesteld (het omzetten van een commerciële ruimte in een woning ter compensatie van het terugtrekken van een woning uit de reguliere huurmarkt).
Evalueer ook de rendabiliteit in een verslechterd scenario: als u moet overstappen naar een klassieke lange termijn verhuur, de kale huur dekt dan uw lasten en uw maandlasten van de lening? Een investering die alleen op Airbnb steunt, is gebaseerd op een fragiele hypothese.
Prijsstrategie en onderhandeling op de huidige vastgoedmarkt
De daling van het aantal transacties heeft de machtsbalans in veel gebieden in het voordeel van kopers hersteld. Verkopers die twee jaar geleden elke onderhandeling weigerden, accepteren vandaag de dag soms aanzienlijke kortingen op woningen die al maanden online staan.
De verkooptermijn is een betrouwbaardere onderhandelingsindicator geworden dan de gemiddelde prijs per vierkante meter. Een woning die al meer dan drie maanden op de markt is, signaleert een prijsafwijking die u kunt benutten met een goed onderbouwd bod.
We raden aan om de aanvraag voor de globale technische diagnose vóór elk bod te systematiseren. Dit document, dat verschilt van de DPE, somt de werkzaamheden op die moeten worden uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen van een VvE. Het stelt u in staat om toekomstige bijdragen te begroten en deze op te nemen in uw prijsaanbod.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont kopers die hun financieringsdossier beheersen en anticiperen op de regelgeving. De soliditeit van een project wordt niet langer gemeten aan het bruto rendement, maar aan de weerstand tegen verstrengde kredietvoorwaarden, een wijziging van de DPE of een verandering in de lokale regelgeving voor gemeubileerde toeristische woningen.
