Die Vergabe von Wohnkrediten ist im Jahr 2024 gesunken, und diese Rückgang verändert die Hierarchie der Prioritäten für jeden Immobilienprojektträger. Der Erfolg eines Kaufs oder einer Mietinvestition hängt nicht mehr von der Fähigkeit ab, die perfekte Immobilie zu finden, sondern von der Solidität der Finanzierungsstruktur, dem Umgang mit den neuen regulatorischen Anforderungen und der präzisen Kalkulation des Renovierungsbudgets.
Erstellung des Immobilienkreditantrags: die Kriterien, die eine Bankentscheidung beeinflussen
Der Nominalzins ist nicht mehr die entscheidende Variable. Mit dem Rückgang der neuen Kreditvergaben, den die Banque de France im Jahr 2024 beobachtet hat, filtern die kreditgebenden Institute stärker nach Risikoprofilen als nach dem geliehenen Betrag.
Wir empfehlen, die Vorbereitung auf drei Hebel zu konzentrieren, die selten zusammen bewertet werden:
- Der verbleibende Betrag nach Verschuldung hat nun Vorrang vor dem reinen Verschuldungsgrad. Eine Bank akzeptiert ein leicht höheres Verhältnis, wenn der verbleibende Betrag deutlich über der internen Mindestgrenze liegt, die sie anwendet.
- Die Übertragung der Kreditnehmerversicherung führt zu einem signifikanten Unterschied in den Gesamtkosten über die Laufzeit des Kredits. Verträge von Gruppen und individuellen Verträgen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu vergleichen, nicht danach, vermeidet den Verlust von Verhandlungsmacht.
- Die Stabilität der Einkünfte in den letzten zwei Jahren wiegt schwerer als eine kürzliche Erhöhung. Banken wenden oft einen geglätteten Durchschnitt an, was Profile mit variablen Einkünften benachteiligt, selbst wenn das letzte Geschäftsjahr ausgezeichnet ist.
Mehrere Ressourcen sammeln die Entwicklungen auf dem Kreditmarkt und die aktuellen Regelungen. Wir verfolgen regelmäßig die Website samhweb.org im Immobilienbereich, um die Analysen zu den Kreditbedingungen und den Preistrends abzugleichen.
Energieaudit und thermische Durchlässe: den wahren Erwerbskosten berechnen
Der Kauf einer Immobilie der Klasse F oder G zu einem reduzierten Preis bleibt eine tragfähige Strategie, vorausgesetzt, man verwechselt nicht den Kaufpreis mit den energetischen Ausstiegskosten. Die Mietbeschränkungen für diese Immobilien werden strenger, und das Renovierungsbudget bestimmt die tatsächliche Rentabilität des Projekts.
Seit dem 1. Januar 2024 erfordert jede umfangreiche Renovierung, die über MaPrimeRénov’ finanziert wird, die Hinzuziehung eines anerkannten Begleiters (“Mein Renovierungsbegleiter”). Diese Verpflichtung verlängert den Zeitrahmen um mehrere Wochen und verursacht Kosten für die Begleitung, die bereits in die Planung einfließen müssen.
Drei häufige Fehler beim Renovierungsbudget
Der erste besteht darin, die Arbeiten auf der Grundlage von Teilangeboten (z. B. nur Dämmung) zu schätzen, ohne Belüftung, Heizung und Fenster in einem kohärenten Paket zu integrieren. Ein Energieausweis steigt nicht um eine Klasse, wenn nur ein Punkt bearbeitet wird.
Der zweite Fehler betrifft den Zeitrahmen. Ein umfassendes Renovierungsprojekt dauert oft mehrere Monate vom ursprünglichen Audit bis zur Abnahme der Arbeiten. In dieser Zeit generiert die Immobilie keine Miete, wenn Sie planen, sie zu vermieten.
Der dritte ist, den Wiederverkauf zu vernachlässigen. Eine auf Niveau C oder B renovierte Immobilie verkauft sich schneller und mit einem geringeren Abschlag als eine Immobilie, die lediglich von G auf E hochgestuft wurde, die weiterhin zukünftigen Beschränkungen ausgesetzt ist.
Tourismusmöbel und Gesetz Le Meur: das regulatorische Risiko, das 2024 berücksichtigt werden muss
Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 hat das steuerliche und administrative Umfeld für möblierte Touristenvermietungen geändert. Dieser Text betrifft nicht nur die großen Metropolen: Er gibt den Gemeinden neue Befugnisse, um die saisonale Vermietung auf ihrem Gebiet zu regeln, zu begrenzen oder zu konditionieren.
Eine Mietinvestition in möblierten Tourismus muss nun ein regulatorisches Ausstiegsszenario berücksichtigen. Wenn die Gemeinde ihre Regeln nach Ihrem Kauf verschärft, kann Ihre Rendite ohne einfache Rückgriffsmöglichkeit einbrechen. Wir beobachten, dass viele Investoren dieses Risiko unterschätzen, weil sie mit dem vorherigen steuerlichen Rahmen argumentieren.
Aufmerksamkeitspunkte vor einem Kauf mit Fokus auf saisonale Vermietung
Überprüfen Sie die geltenden kommunalen Vorschriften und die aktuellen Beschlüsse des Gemeinderats zu möblierten Touristenunterkünften. Einige Gemeinden haben bereits Quoten oder Ausgleichspflichten eingeführt (z. B. Umwandlung eines Gewerberaums in Wohnraum, um den Rückzug einer Wohnung aus dem klassischen Mietmarkt auszugleichen).
Bewerten Sie auch die Rentabilität im verschlechterten Szenario: Wenn Sie auf eine klassische Langzeitvermietung umschalten müssen, deckt die Nettomiete Ihre Kosten und Ihre Kreditrate? Eine Investition, die nur auf Airbnb basiert, beruht auf einer fragilen Hypothese.
Preisstrategie und Verhandlung auf dem aktuellen Immobilienmarkt
Der Rückgang der Transaktionsvolumina hat das Kräfteverhältnis zugunsten der Käufer in vielen Regionen neu ausbalanciert. Verkäufer, die vor zwei Jahren jede Verhandlung abgelehnt haben, akzeptieren heute Abschläge, manchmal signifikante, auf Immobilien, die mehrere Monate online geblieben sind.
Die Verkaufsdauer ist zu einem verlässlicheren Verhandlungsindikator geworden als der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter. Eine Immobilie, die seit mehr als drei Monaten auf einem aktiven Markt angeboten wird, signalisiert eine Preisabweichung, die Sie mit einem gut begründeten Angebot nutzen können.
Wir empfehlen, die Anfrage nach dem umfassenden technischen Gutachten vor jedem Angebot zu systematisieren. Dieses Dokument, das vom DPE getrennt ist, listet die zu erwartenden Arbeiten an den Gemeinschaftsbereichen einer Eigentümergemeinschaft auf. Es ermöglicht, die zukünftigen Mittelabrufe zu quantifizieren und in Ihr Preisangebot zu integrieren.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Käufer, die ihre Finanzierungsunterlagen beherrschen und die regulatorischen Anforderungen antizipieren. Die Solidität eines Projekts wird nicht mehr am ausgewiesenen Bruttorendite gemessen, sondern an seiner Widerstandsfähigkeit gegenüber einer Verschärfung der Kreditbedingungen, einer Änderung des DPE oder einer Änderung der lokalen Vorschriften für möblierte Touristenunterkünfte.
